W kontekście zmieniających się regulacji budowlanych i rosnącej świadomości ekologicznej, coraz większego znaczenia nabiera dokumentacja związana z efektywnością energetyczną nieruchomości. Jednym z kluczowych dokumentów, z którym musi się zmierzyć każdy właściciel domu, jest świadectwo charakterystyki energetycznej. Nie tylko stanowi ono podstawę prawną przy sprzedaży lub wynajmie budynku, ale również przekłada się na realne informacje dotyczące zużycia energii.
Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej budynku i dlaczego jest obowiązkowe
Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który określa zapotrzebowanie energetyczne budynku lub lokalu mieszkalnego. Jego głównym celem jest pokazanie, ile energii potrzeba do ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, a także – w przypadku niektórych obiektów – klimatyzacji oraz oświetlenia.
W praktyce oznacza to, że dokument ten informuje potencjalnych nabywców, najemców oraz właścicieli o efektywności energetycznej nieruchomości, a tym samym – o spodziewanych kosztach eksploatacyjnych. Dane zawarte w świadectwie mają formę liczbową (wskaźnik EP wyrażany w kWh/m²/rok), a ich interpretacja pozwala porównać różne budynki między sobą pod kątem zużycia energii.
Od 28 kwietnia 2023 roku, zgodnie z nowelizacją ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, obowiązek posiadania świadectwa energetycznego dotyczy każdej sprzedaży oraz wynajmu nieruchomości. Dokument musi zostać udostępniony jeszcze przed finalizacją transakcji – jego brak może skutkować karą grzywny.
Jak długo jest ważne świadectwo energetyczne domu
Świadectwo energetyczne zachowuje ważność przez okres 10 lat od dnia jego sporządzenia – ale tylko pod warunkiem, że w budynku nie zostały przeprowadzone prace modernizacyjne wpływające na jego charakterystykę energetyczną. Taki okres wynika bezpośrednio z przepisów ustawy i obowiązuje zarówno w przypadku budynków jednorodzinnych, jak i lokali użytkowych.
Warto jednak pamiętać o kilku istotnych aspektach:
-
Jeśli po wydaniu świadectwa zostanie przeprowadzony gruntowny remont (np. termomodernizacja, wymiana źródła ciepła czy okien), dokument traci swoją aktualność.
-
W takich przypadkach właściciel ma obowiązek zlecenia nowego świadectwa, ponieważ zmienia się realne zużycie energii przez budynek.
-
Niezależnie od daty wydania, dokument może zostać unieważniony, jeśli zawarte w nim dane okażą się niezgodne ze stanem faktycznym – np. po kontroli inspektora nadzoru budowlanego.
-
Po upływie 10 lat konieczne jest zlecenie nowej oceny energetycznej, nawet jeśli w budynku nie przeprowadzono żadnych modernizacji.
Z punktu widzenia inwestora czy właściciela nieruchomości, warto monitorować datę ważności dokumentu i w razie potrzeby odpowiednio wcześniej zlecić jego aktualizację – szczególnie, jeśli planowana jest sprzedaż lub wynajem. Brak aktualnego świadectwa może bowiem zablokować transakcję lub narazić właściciela na sankcje administracyjne.
Kiedy trzeba odnowić świadectwo charakterystyki energetycznej
Odnowienie świadectwa energetycznego jest wymagane w kilku jasno określonych sytuacjach. Choć dokument ten ma określoną 10-letnią ważność, nie zawsze można czekać aż do jej końca. Są okoliczności, w których świadectwo musi zostać zaktualizowane wcześniej, nawet jeśli formalnie nie upłynął jeszcze jego termin.
Do sytuacji, w których konieczne jest odnowienie świadectwa charakterystyki energetycznej, należą:
-
Wykonanie istotnych prac modernizacyjnych – jeżeli po wydaniu świadectwa w budynku przeprowadzono np. termomodernizację, wymianę okien na energooszczędne, instalację nowego systemu grzewczego, montaż pompy ciepła czy paneli fotowoltaicznych, to zmienia się charakterystyka energetyczna budynku. Dokument wystawiony przed takimi pracami staje się nieaktualny i nie odzwierciedla rzeczywistego zużycia energii.
-
Przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub wynajmu – nawet jeśli wcześniejsze świadectwo straciło ważność tylko kilka miesięcy temu, nie można posługiwać się nieaktualnym dokumentem. Nowe świadectwo musi być przedstawione przy każdej transakcji zbycia lub wynajmu budynku i lokalu, niezależnie od przyczyny.
-
Zmiana funkcji użytkowej obiektu – przykładowo, przekształcenie poddasza nieużytkowego w przestrzeń mieszkalną wpływa na całkowitą powierzchnię energetycznie czynną, co z kolei modyfikuje wskaźniki zużycia energii. W takim przypadku wymagane jest sporządzenie nowego świadectwa.
-
Zgubienie oryginału lub brak wersji elektronicznej – choć nie jest to przypadek merytoryczny, brak dostępu do ważnego świadectwa (np. w formie papierowej lub cyfrowej w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków) skutkuje koniecznością zlecenia ponownej oceny.
Odnowienie dokumentu należy zlecić osobie wpisanej do rejestru uprawnionych audytorów energetycznych, a koszty zależą od rodzaju i wielkości budynku – w przypadku domu jednorodzinnego wynoszą zazwyczaj od 400 do 1000 zł.
Konsekwencje braku ważnego świadectwa energetycznego
Brak ważnego świadectwa energetycznego w odpowiednim momencie – szczególnie przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości – może prowadzić do poważnych problemów formalnych oraz finansowych. Polska ustawa przewiduje konkretne sankcje dla właścicieli, którzy uchylają się od obowiązku posiadania tego dokumentu.
Najważniejsze konsekwencje to:
-
Odpowiedzialność wykroczeniowa – osoba, która nie udostępni świadectwa energetycznego w wymaganym momencie (np. podczas podpisywania aktu notarialnego), może zostać ukarana grzywną. W praktyce notariusz ma obowiązek poinformować strony transakcji o tym obowiązku, a jego niedopełnienie może skutkować odmową przeprowadzenia czynności prawnej.
-
Problemy w relacjach z najemcami lub kupującymi – brak dokumentu może zostać uznany za zatajenie informacji o właściwościach budynku, co daje podstawy do roszczeń cywilnych, np. w przypadku wyższych niż deklarowane kosztów ogrzewania.
-
Ryzyko utraty zaufania inwestorów lub pośredników – na rynku nieruchomości, gdzie profesjonalizm i transparentność mają ogromne znaczenie, nieposiadanie aktualnego świadectwa może wpłynąć negatywnie na postrzeganie właściciela czy dewelopera.
-
Kłopoty z odbiorem technicznym nowego budynku – w przypadku nowych inwestycji brak świadectwa uniemożliwia zakończenie procedury odbiorowej. Dokument musi zostać złożony w urzędzie w momencie zgłoszenia zakończenia budowy lub składania wniosku o pozwolenie na użytkowanie.
Z perspektywy właściciela, inwestora lub zarządcy budynku, pilnowanie terminów ważności świadectwa oraz bieżące jego odnawianie w przypadku modernizacji, nie jest jedynie obowiązkiem prawnym – to również element odpowiedzialnego gospodarowania nieruchomością.
Dodatkowe informacje: audyt dofinansowanie czyste powietrze.